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学習コラム「教えて!連合隊」物件購入不動産投資用物件をできるだけ安く買うポイント
不動産投資用物件をできるだけ安く買うポイント

不動産投資は、家賃収入などによる収益源を確保できるだけでなく、節税効果も期待できます。

投資を行うためには、できるだけ安く物件を購入することが大切ですが、どのように行えばよいでしょうか。詳しく紹介していきます。

物件をできるだけ安く購入するメリット

物件をできるだけ安く購入するメリット

不動産投資を利用した家賃収入で利益を生み出すためには、相場観を掴んだうえでできるだけ安く物件を買うことが重要なポイントです。

安い物件を探すことで、投資額に対する収益割合が増え、高い利回りが見込めるからです。

利回りが高く、価格が安い物件を探すことで家賃収入を得られる可能性が高まり、キャッシュフローがよくなるのもメリットの一つとして挙げられます。

さらに、安い物件であれば家賃を控えめに設定することが可能になり、賃借人に安く貸し出すことで入居率が向上し、空き室になりにくい効果も生まれます。

一般よりも安い金額で買える物件とは

一般的な相場よりも安く購入ができる投資物件にはどのようなものがあるでしょうか。安く買える物件の特徴を把握しておきましょう。

任意売却物件

住宅ローンや固定資産税などの税金の支払いが困難になり、物件の所有者が債務返済を目的に売却する物件を「任意売却物件」と呼びます。

任意売却物件は安く購入できる可能性があるため、投資用物件として検討する余地があります。

物件の所有者は、債務の返済を目的に所有物を売るため、高額で売却できたとしても所有者の手元に残ることはほとんどありません。

売却益を得ることができず、物件を高額で売却することに所有者の興味がないケースが多いのが理由の一つです。

任意売却物件を購入する際は、売買契約書を取り交わすことと平行して、所有者にメリットがあるような付帯条件を提示しておくと、円滑に契約を進めることができるようになります。

相続物件

購入したい値段を指定することを「指値」と呼びますが、指値が通りやすい狙い目の物件の一つに、「相続物件」があります。

兄弟姉妹など共同名義で遺族の不動産を相続した後に、現金化が必要となった物件は、指値が通りやすい傾向があります。

相続物件は、価格そのものよりも売却までのスピードを重視することが多く、相続資産をできるだけ早く売って清算しておきたいと考える人が多いためです。

売れ残りの物件

売れずに残っている物件についても、安く購入できる場合があります。

販売を開始してから数か月経っても売却の兆しが見られない物件がありますが、売れない理由の一つとして「高すぎる値付け」が挙げられます。

仲介している不動産会社は、所有者の気が変わって「売り止め」になることを避けようと、値下げ交渉によって仲介契約を延長させようとします。

このタイミングを利用して、仲介会社とうまく連携を取ることで、購入価格の交渉余地が生まれます。

また、内装や外装の一部が汚いために売れないまま残っている物件もありますが、お値打ちに購入するための狙い目の一つです。

一見汚い物件であっても、丁寧にリフォームをすれば安定した家賃収入が得られる優良物件に生まれ変わる可能性があるので検討してみると良いでしょう。

リフォームに必要な概算費用を見積った上で、指値交渉をすることでお買い得物件になることが期待できます。

投資用物件をできるだけ安く買うためのポイント

投資用物件をできるだけ安く買うためのポイント

一般よりも安い金額で買える物件の特徴で紹介したとおり、投資用物件をできるだけ安く購入するためには、指値交渉が通りやすい物件を探すことが大切な要素です。

売却価格は、売主との交渉によって進めていきますが、売主と買主の希望価格を提示した後に、双方による価格交渉を経て不動産の契約が進んでいくことが多いからです。

売主との交渉を有利に進めていく上では、物件を購入できる資金力を持っていることや、物件を買いたい強い意志があることをアピールすることが重要です。

売主は、できるだけ高い値段で不動産を売却したいと考えるため、買主は「自身が最も高い価格で購入する人」であることを印象付けましょう。

エリア内の不動産相場を把握し、似たような間取りや建坪であればいくらぐらいで売却しているのか、きちんと調査をしてから価格交渉に臨むことも大事なポイントです。

相場を知ることで提示価格の根拠を示すことが可能になり、売主に納得してもらいながら交渉を進めていくことができるようになります。

投資用物件には、以前の入居者が使っていた物がそのまま残っているケースがあります。

残置物の撤去については費用が30万円~50万円ほどかかる場合もあるので、売主と交渉を行い、撤去費用を売主側に持ってもらうことで投資費用を抑えることが可能です。

空き室が目立つような魅力の低い物件も、投資用物件として候補に入れることがポイントとして挙げられます。

リノベーションやリフォーム工事などを実施することで、魅力的な物件にすることが期待できます。

売主との価格交渉が安く買うための大事な要素

不動産の価格交渉を行うことは、売主と買主との心理戦であり、お互い駆け引きの要素を持ちます。

相手は今どのような思いでいるのか、値下げ交渉の代わりに、相手に与えられるメリットは何か、など考えながら交渉に臨むことで、良い条件を引き出す可能性が高くなります。

将来のために、家賃収入が収入源の一つとなるように今から行動を起こしていくことが大切です。

投資用物件を安く購入する方法を理解し、不動産投資をよりよいものにしていきましょう。

この記事を書いた人:株式会社ラルズネット 編集部