一棟アパートから区分マンションまである不動産投資方法と物件種類

一口に不動産投資と言っても、さまざまな種類の投資方法、投資物件があります。ここでは代表的な不動産投資の方法と、物件の種類をご紹介します。

不動産投資方法の種類

不動産投資の方法にはどのようなものがあるのか、それぞれの特徴とメリット・デメリットを見てみましょう。

現物不動産投資

マンションやアパートなどの収益物件を購入して経営する方法が現物不動産投資です。
土地を購入し、マンションを建てて第三者に貸し、家賃収入を得るといったケースが代表例です。

この投資のメリットは、家賃、礼金、更新料などのインカムゲイン（運用益）が継続的・安定的に得られることです。

また、購入時の価格より高く売却することができればキャピタルゲイン（売却益）も得られます。
デメリットは空室リスクがあることです。

小口化不動産投資

小口化不動産投資とは、不動産の所有権を小口に分けて販売する金融商品です。
複数の個人投資家が100万円程度の額を出資し、集まった資金を不動産に投資して、その運用収益を分配します。運用収益は賃料収入などのインカムゲインが中心です。

メリットは少額で始められることです。
デメリットは商品数が少なく、選択肢が豊富とは言えないこと、売却の際に買い手が見つからない可能性があることです。

不動産投資信託

不動産投資信託は、投資法人が投資家から集めた資金を複数の不動産物件に投資し、得られた賃貸収入や売却益を分配する仕組みの金融商品です。
アメリカで生まれたREITという仕組みが発祥で、日本ではJ-REITと呼ばれています。

J-REITは証券取引所に上場されていて流動性が高いというメリットがあります。
デメリットは実物所有ができないこと、投資法人が上場廃止や倒産するリスクがあることです。

不動産投資の物件の種類

次に、不動産投資の物件の種類にはどのようなものがあるのか、それぞれの特徴とメリット・デメリットを説明します。

マンション投資

マンション投資には新築と中古の違いがあります。

新築マンションは入居者を集めやすく、現在の建築基準で建てられるため地震によって倒壊するリスクが低いのがメリットです。

デメリットは初期投資額が大きいことです。
中古マンションは購入価格が抑えられることで利回りが高くなるというメリットがあります。

デメリットは、築年数によっては大規模修繕工事の必要があること、古い耐震基準で建てられている場合は耐震工事が必要になることです。

なおいずれの場合も、一棟まるごと所有して貸す一棟マンション投資と、1部屋を区分所有して貸す、区分マンション投資という形態もあります。

アパート投資

アパート投資はさらに利回りが高くなる可能性があります。
新築なら市場のニーズに合わせて、オーナーが自分で物件の間取りや設備を決められます。
中古アパートは少額投資が可能で、利回りも高く、築年数によっては大きな節税効果が得られます。

アパート投資のデメリットは入居者の移り変わりが激しいこと、耐久年数が短いこと、老朽化すると空室リスクが高くなり、家賃を下げざるを得なくなることです。

戸建て投資

戸建てを購入して賃す方法もあります。メリットは共用部の掃除などの必要がなく管理がラクなことです。
デメリットは利回りが低いこと、退去された場合はローン負担が大きくなること、リフォームにコストがかかることなどです。

ここまでは不動産投資における定番という意味では初級の投資です。この他にも、次のような中級～上級向け投資があります。

不動産投資信託

不動産投資信託は上でも紹介していますが、実際の不動産ではなく、複数のマンション、ビル、商業施設を所有する会社の株式を購入します。

メリットとして、換金性が高く、建物の維持管理の必要がないこと、デメリットとして、不動産投資としては利回りが低いことなどがあります。

駐車場経営

平面駐車場は初期投資が少ないのがメリットです。
また更地への復帰やマンションなどへの転用も簡単です。

デメリットは税制上の優遇措置がほとんどなく、固定資産税や相続税評価が更地と変わらないことです。

民泊投資

戸建てやマンションを宿泊施設として貸し出す民泊は、空室を有効活用できることがメリットです。
デメリットは需要が読みづらいため赤字になるリスク、民泊ゲストによる事故リスクがあることです。

不動産投資には以上のようなさまざまな種類があります。自分に合った投資方法を見つけてみましょう。