不動産売買をする上で知っておくべき瑕疵担保責任

マンションやアパート、戸建てなどの不動産を売却した後で、欠陥が見つかった場合、売主は買主に対してその責任を取らなければならないケースがあります。

売買契約の中でも大事なポイントとなる瑕疵担保責任とはどういうものか説明していきます。

瑕疵担保責任とは

不動産を売却してしまった後で、その不動産に欠陥が見つかった場合、原則として売主は買主に対して瑕疵担保責任を負うことになっています。

ここでいう「瑕疵」とは、隠れた瑕疵のことを指し、買主が注意していても確認することができなかった欠陥とされています。

このような瑕疵が見つかった場合、売主は買主に対して、当該不動産の補修や損害賠償の責任をとらなければなりません。

また、欠陥が重大でもはや補修もできないような場合は、民法や宅建業法に規定により買主は不動産売買の契約を解除することも可能になります。

瑕疵担保責任は売主に対して過失の有無を問題にしない無過失責任を規定した条文です。

これは、買主を保護するため売主が瑕疵の存在を知っていたのに知らなかったとして責任を免れるのを防ぐために無過失の責任としているのです。

不動産の瑕疵にはどんなものがある？

具体的に隠れた瑕疵の主な例を挙げていきます。

雨漏り

雨漏りがあるにもかかわらず告知せず、そのまま売却した場合などには雨漏り箇所を修理しなければならず、瑕疵担保責任が生じます。

天井からの雨漏りはもちろん、外壁やサッシの取り付け部分からの吹き込みやシミなども注意しなくてはいけません。

また、雨漏りの告知を事前に売主が買主にしていた事例でも告知していた部分とは別の場所で雨漏りが発生した場合、瑕疵担保責任を負う可能性があります。

売主が他の箇所からの雨漏りする可能性を告知していたとしてもそれだけで免責事由にはならないと考えられているためです。

シロアリ被害

家の土台がシロアリにより食われていた場合、土台の修理が必要になり、瑕疵担保責任が生じます。シロアリは浴室や洗面台などにもまれに発生します。

また、ウッドデッキ付きの建物を売却した場合、建物部分ではありませんが、シロアリ被害の程度によっては経年劣化とはとらえられずに瑕疵担保責任を負う可能性があります。

傾き

建物全体の傾きだけではなく部分的な傾きにも注意が必要です。築年数と環境にもよりますが判例では1000分の8の傾きで隠れた瑕疵としたものが存在しています。

また、それ以下の1000分の5であっても場合によっては瑕疵とする含みを持たせているので注意が必要です。

腐食

家の土台が腐食してしまい修理しないと住めないような状況の場合瑕疵担保責任が生じます。

木部だけでなく水回りである浴室や洗面所、台所など特に注意しましょう。

給排水管の故障・損害

配管の割れや赤さびの発生、水漏れや濁り、詰まりなどに注意が必要です。

不動産で知っておくべき瑕疵担保責任の期間

瑕疵担保責任の責任を負う期間は規定により定められています。民法では原則として、買主が隠れた瑕疵の存在を知ってから１年と規定されています。

しかし、建物の場合年数が経過しているとそれが経年劣化によるものなのかそれとも隠れた瑕疵によるものなのか判断がつきにくいケースが多く存在します。

民法の原則を貫いてしまうと買主は瑕疵に気付けばいつまでも売主に対して瑕疵担保責任の請求をできることになってしまいます。

その場合、売主に大きな負担を強いるだけでなく、不動産売買の自由なやりとりが阻害されてしまうことにもなりかねません。

そこで、売主が個人の場合、瑕疵担保責任を負う期間をほとんどのケースで2、3ヶ月に設定しています。

また、不動産会社が売却する場合は、宅地建物取引業法により、瑕疵担保責任を負う期間を２年以上に設定するように定められています。

瑕疵担保責任を負わない特約や保険

瑕疵担保責任は不動産という大きな買い物をする上では買主にとって役立つ規定ですが、売主にとっては重い責任を課した規定と言えます。

売主と買主の間で合意すれば契約書で瑕疵担保責任を免責する規定を設けることも可能です。

この場合、引き渡し後は買主が瑕疵についての責任を負うことになります。

他にも、売主の瑕疵担保責任を保険でカバーできるようにしたものも存在しています。売主が検査機関に検査を依頼し、相当と判断されると保険金が支払われるというものです。

保険の対象となるのは、住宅の柱や壁など構造上の重要な部分と窓や屋根などの雨漏りの恐れのある部分です。支払い対象は補修費用、仮住まいの費用、調査費用などになります。

瑕疵担保責任を負わないために

後で瑕疵が発覚した場合、その責任は売主が負わなければなりません。売主として知っている瑕疵については隠さずしっかり告知しておくことがトラブルを避ける原因にもなります。

知っていること、予見できることは全て明らかにすることで隠れた瑕疵の存在はなくなり、責任もなくなる可能性があります。

不動産を売買する前に事前にチェックしておくことが良いでしょう。

また、万が一のため保険などの活用もいいかもしれません。