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学習コラム「教えて!連合隊」出口戦略不動産売却をする上で知っておくべき売出価格と成約価格の違い
不動産売却をする上で知っておくべき売出価格と成約価格の違い
出口戦略
2018/08/20 2018/08/20

不動産売却をする上で知っておくべき売出価格と成約価格の違い

株式会社ラルズネット 編集部

アパート収益物件全般一棟区分所有費用マンション売却ワンルームビル

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不動産売却をする上で知っておくべき売出価格と成約価格の違い

不動産売却をする時には不動産の査定を受けて価値を調べた上で売出価格を設定するのが一般的です。

その価格通りの現金が手に入ると考えがちですが、売買の成約価格は必ずしも売出価格とは一致しません。その原因と対策についてよく理解しておくことが重要になります。

売出価格と成約価格とは

不動産売却をする上で知っておくべき売出価格と成約価格の違い

まず始めに理解しておく必要があるのが売出価格、成約価格がそれぞれ何を意味しているかです。不動産売却をする時には不動産業者に仲介を依頼して買主を探してもらいます。

その際に宣伝広告などに記載するために設定する不動産の価格が売出価格です。通常は仲介してもらう不動産業者に査定を行ってもらった上で、その業者と十分に相談した上で価格を決めます。

一方、成約価格は実際に買主と売買契約を締結した時に決まる価格です。実際にやり取りされる金額は成約価格に基づくため、高く売りたいと考えたら成約価格を高くするように心がけなければなりません。

成約価格が売出価格と一致しない原因

宣伝広告を出して不動産を売りに出し、その広告に記載されている価格で買主が購入してくれれば成約価格と売出価格は一致します。

しかし、実際には成約価格は売出価格と一致しない場合がほとんどです。売出価格はあくまで売主が買主に対して希望する購入価格であり、最終的に売買契約が成立する時には異なる金額になります。

売買契約が成立するためには売主と買主の間での合意が必要になるため、買主が納得しない場合には価格を下げざるを得ない状況に陥ることも珍しくありません。

買主側はできるだけ安く物件を買いたいと考えています。購入の相談をする時には価格交渉を前提としていることが多く、端数を切り捨てる程度は達成しようと考えていたり、この価格以下なら購入しようと考えていたりすることがよくあります。

結果として、成約価格は売出価格よりも下がる傾向が強く、当初想定していた通りの金額で売れることはあまりありません。

成約価格と売出価格の乖離率を下げるには準備が必要

成約価格と売出価格の乖離率を下げるには準備が必要

少なくともこの程度の価格で売れるようにしたいと具体的に目標を持っているときには念入りに準備をする必要があります。

予め相場情報を確認した上で適切に価格設定を行うことで成約価格と売出価格の乖離率を下げられるからです。

自分が売りたいと考えている不動産のあるエリアで類似の物件がどの程度の相場で売りに出されているかについては、不動産ポータルサイトなどで確認することができます。

しかし、これはあくまで売出価格なので相場と一致しているとは限りません。重要なのは実際に売買が行われた時にいくらで取引されたかを確認することです。この際に役立つのは国土交通省が運営しているレインズであり、過去に行われた戸建住宅やマンションなどの売買取引について詳しいデータを検索できるようになっています。

立地情報だけでなく、土地面積や建物面積、間取りや築年数なども考慮してどのような価格で取引されたかを個々に調べられるので、総合的に判断するとどの程度の価格で売れるべきかを推察できるでしょう。

また、不動産流通推進センターではレインズの情報に基づくデータを掲載しています。地域別のマンションの成約価格やその動向などを統計的にまとめたデータを参照できるため、およその相場を見積もるには有用な情報源です。

この他にも、土地の相場を調べるには土地総合情報システムを活用することもできます。広く情報を集めることによって自分が売ろうとしている不動産の成約価格として適切なものが想定できるようになるでしょう。

査定結果から売出価格を決めるべきか

不動産売却をする時には仲介してもらう不動産会社に査定を依頼し、その査定価格を使って売出価格を設定してしまいがちです。

しかし、最終決定をする時には買主との値引き交渉があり得ることや、買主が見つからなかった時に値下げをすることも念頭に置いておく必要があります。売出価格をやや高めにしておくのは賢い方法であり、もしそれでも購入したいと考える人がいれば利益は大きくなるでしょう。

値下げ交渉を受けてしまっても、想定していたより高く売れることもあります。重要なのは大損をして後悔してしまわないように、どの程度までなら値下げして良いかを考えておくことです。

交渉のうまい買主と話をしていると値下げしすぎてしまうこともあります。売れない期間が長くなると、不安が募って売出価格を下げていってしまいがちです。

後から失敗したと思わないようにするには査定結果や相場価格を基準にして最低ラインを設けておくのが効果的であり、それより価格を下げるような価格交渉には応じず、なかなか売れなくても気長に待つと決めておくのが効果的です。

信頼できる不動産会社と相談しよう

不動産売却の時に当初の想定よりも高く売れず、後になって後悔してしまうということはよくあります。

売出価格と成約価格の乖離率が大きくなるほどその気持ちが強くなってしまいがちです。

できるだけ信頼できる不動産業者と相談しながら売出価格や最低ラインの価格を決めるのが重要になります。

相場情報に詳しく、査定をするノウハウも十分に持っていて、買主の利益を考えてくれる不動産業者に仲介を依頼すれば納得できる形で不動産売却を成立させられるでしょう。

この記事を書いた人:株式会社ラルズネット 編集部