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学習コラム「教えて!連合隊」出口戦略オーナーチェンジ物件を売却するためのポイント
オーナーチェンジ物件を売却するためのポイント
出口戦略
2018/10/23 2018/10/23

オーナーチェンジ物件を売却するためのポイント

株式会社ラルズネット 編集部

アパート収益物件全般一棟メリット売却

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オーナーチェンジ物件を売却するためのポイント

何らかの事情で物件を売却したいと考えた時、オーナーチェンジ物件として売却する方法は、有効な選択肢の一つです。

入居者に退去してもらうための労力がかからないというのが大きなメリットです。

ここではオーナーチェンジ物件を売却するためのポイントについて説明します。

オーナーチェンジ物件の売却の手順

オーナーチェンジ物件の売却の手順

オーナーチェンジで物件を売却する手順は、大まかに言えば通常の売却とほとんど変わりません。

まず、物件の査定を依頼しましょう。査定の結果が出たら、次は不動産会社を選び、媒介契約を締結します。

そして、売却したい物件を売りに出して、売却活動を開始します。その物件の購入を考える検討者と価格や引渡時期の交渉を行い、合意が成立すれば売買契約の締結と賃貸借契約の引継ぎが行われます。

最後に、物件の引き渡しです。オーナーチェンジ物件の売却が通常の売却と違う部分は、家賃明細書と賃貸借契約書を用意して、契約を引き継ぐという部分です。

また、賃借人に新たな持ち主との連名で、オーナーが変更になったことを知らせ、家賃の振り込み先の変更などを伝える必要があります。

オーナーチェンジ物件の査定方法は収益還元法

投資用不動産であるオーナーチェンジ物件は、居住用の物件と異なり、物件自体の収益力を重視されます。

収益力に基づいて不動産価格を求める方法を収益還元法といいますが、その物件が将来的にいくらくらい稼ぎ出すのかということに基づいて査定が行われます。

オーナーチェンジ物件は収益還元法で査定するため、当然、収益力が高ければ査定価格が高くなります。逆に、収益力が低ければ査定価格も安くなってしまうのです。

売却が難しい?内覧できないオーナーチェンジ物件

一般的に、オーナーチェンジ物件は内覧ができないため、売却が難しいケースがあります。

入居者のいる室内を実際に見ることは原則できません。

もし、入居者が協力的で内覧を許可してくれれば問題ありませんが、難しい場合も多いでしょう。

内覧ができないということは、原状回復費用がどのくらいかかるかが不透明だということです。

実際に室内を見ずに、物件の外観や書類などだけで判断することは検討者にとってリスクがあると言えます。

オーナーチェンジ物件を高く売却する2つのポイント

オーナーチェンジ物件をできるだけ高く売るためには、空室率と適正価格という2つのポイントが存在します。

オーナーチェンジ物件を売却する際、空室率の低い物件に人気が集まるため、入居状況を改善しておくことが大切です。

検討者も、家賃収入を目的に購入を検討するので、空室を一つでも減らすように努力しましょう。

また、オーナーチェンジ物件は収益物件であることを意識して、客観的な目線で適正な価格をつけることが重要です。

買い手の目線で見て、その物件の種別や立地、築年数などを考慮して、適正価格を見極めましょう。

オーナーチェンジ物件の売却は事前に知らせる必要はない?

オーナーチェンジ物件の売却は事前に知らせる必要はない?

オーナーチェンジ物件を売却する際、入居者がそのままいるため、入居者への告知をどうするか迷う人もいるかもしれません。

自分がオーナーであるうちに説明すべきなのか、売却した次のオーナーに説明を任せるべきなのかといったことを悩む人もいるでしょう。

結論、オーナーチェンジ物件の売却は事後報告で問題ありません。

オーナーチェンジをすることに借主や連帯保証人の承諾を得る必要がないからです。オーナーチェンジ物件の売却後に売主と買主の連名で知らせるのが一般的です。

その際、新しい家賃の振込先を入居者に知らせましょう。

なかなか売れない場合は業者買取を活用

オーナーチェンジ物件を売却したいものの、なかなか個人の買い手がつかないというケースもあります。

そのような場合の有効な対処法として、業者買取を活用するという方法があります。空室率が高い物件などでも不動産業者なら買い取ってくれる可能性があるのです。

業者買取を希望する場合は、オーナーチェンジ物件に力を入れている買取業者やオーナーチェンジ物件専門の買取業者をいくつか探して、買取価格を提示してもらうと良いでしょう。

それらを比較して相場を知り、最も納得の行く業者に売却すればいいのです。

オーナーチェンジ物件の売却は基本を踏まえて

オーナーチェンジ物件の売却を成功させるには、売却の流れを理解して、オーナーチェンジ物件の特徴をよく知ることが大切です。

上記を参考にオーナーチェンジ物件の売却時の査定は収益還元法という収益力に基づいた方法になる点や、売却時に内覧ができないため原状回復費用がどのくらいかかるか不透明で、売却が難しいケースが存在することなどをおさえておきましょう。

とは言っても、オーナーチェンジ物件も通常の物件も大まかな売却の手順は変わりません。多少の違いはありますが、失敗がないように事前に準備を進めておきましょう。

それでも上手くいかない時は、オーナーチェンジ物件に特に力を入れている買取業者というのが存在しますので、業者買取を活用することもおすすめです。

この記事を書いた人:株式会社ラルズネット 編集部

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