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築年数の経過したRC物件の出口戦略の考え方
出口戦略
2019/12/03 2019/12/25

築年数の経過したRC物件の出口戦略の考え方

株式会社ラルズネット 編集部

収益物件全般一棟売却タイミング築古

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築年数の経過したRC物件の出口戦略の考え方

主に不動産を購入することを「入口」と呼び、それを売却して利益を得ることを「出口」と呼びます。その出口を迎える際にしっかりと成果を出しているには、事前に戦略を考えておくことが重要です。

何もしないと経営に行き詰まったり、大きな損失を出してしまったりする可能性があります。今回は、築年数が経過したRC物件の出口戦略について解説します。

購入時に考えるべきRC物件の出口戦略のポイント

RC物件に限らず、不動産投資の出口戦略を考えるのであれば、投資物件を選ぶ時点から計画を立てておくことが重要となります。

ご自身が住居として物件を購入する際は、いかに長く住み続けることができるかを重視して選ぶことも多いでしょう。

しかし、不動産投資において長期間の保有はデメリットだらけ。物件が古くなるにつれて劣化が起こると、他の築年数が浅い物件に顧客を奪われて行ってしまいます。また、それを解決するために修繕費などで費用がかさんでしまうケースも…。

このようなことにならないためにも、不動産投資物件を購入するときから出口戦略を考えておきましょう。ここでは、RC物件の出口戦略にフォーカスを当て、そのポイントを解説していきます。

築年数の長いRC物件は初期・中期・後期に分けて戦略を立てる

RC物件は耐用年数の長さが特徴です。木造が22年、鉄骨造が34年であるのに対し、RC造は47年にもなります。この年数の長さは、保有を考える時期によって異なる出口戦略を立てることがRC物件の大きな魅力となのです。

例えば、初期段階を新築~15年くらいの段階、中期を築16~30年の段階、後期を築31~47年の段階と大まかに分類します。そしていつの時期であれば購入時の価格よりも高く売却することができるのかを考えるということが、RC物件の出口戦略において重要事項となるのです。

なお、新築物件は価値が高いため、投資時の価格は比較的高額です。そこから10~15年保有したタイミングで売却をするとなると、新築で購入をした当初よりも物件の価値が少なくなる傾向にあるため、売買損失が生まれる可能性があります。

価値を取り戻すために修繕・リフォームをするにしても、10~15年の保有で得た収益の多くを費やすことになってしまう可能性も否定できないでしょう。

しかし中期のタイミングで売却をするとなると、初期売却よりも家賃収入を得ているため、修繕やリフォーム代の懸念はなくなるのではないでしょうか。

さらに、安定した家賃収入が得られるほど入居者が定住しているため、購入を前向きに考える投資家も多いでしょう。

なお、後期まで物件を保有してしまうと、寿命間近になっているため入居者からも投資家からも需要は下がってしまうでしょう。

このように、購入時点で売却のタイミングを構想しておかなければ、キャピタルロスといわれる売買損失が発生してしまうリスクが高まります。

理想的な計画の例としては、築10年前後のRC物件を購入し、10~20年が経過した中期時に売却をすることが比較的上手く利益を得るタイミングではないでしょうか。

RC物件は売るのが難しい?

「RC物件は出口戦略が難しい」という話を聞いたことはありませんか? 

そう言われている理由として、築年数があまりに経過してしまうと、税法で規定されている法定耐用年数の残存期間が少なくなることによる評価額の減少が挙げられます。

そうなると、投資家が金融機関に融資を受けられる期間が短くなってしまいます。

つまり、投資家の意思があっても融資の審査が通らず、売却できなかったという事態が発生するのです。

これを防ぐためにも、売却タイミングと築年数、そして修繕やリフォームを加味した戦略を立てるようにしましょう。

築古のRC物件を上手に売却するためには

元々耐用年数が長いRC物件ですが、修繕などのメンテナンスを行なうことで60年以上持つこともあります。

何年経過しても安全で美しく住みやすい物件であれば入居者からの需要はなくならないため、毎月安定した家賃収入を得ることができるでしょう。

そうして入居者の確保ができている状態を維持していれば、築年数を重ねた物件の売却も困難ではありません。

つまりRC物件の耐用年数の長さをメリットととらえ、自分への利益はもちろん価値を維持するために修繕やリフォーム費用にまわす金額も得ることができるよう、長期的な家賃収入計画を立てておくことが重要なポイントになるのではないでしょうか。

不動産投資は出口戦略の計画が肝となる

RC物件に限ったことではありませんが、投資を行なう前から出口戦略はスタートしているということを念頭に置くことがおすすめします。

どのようなタイミングで売却をすべきか、今後どのくらいの利回りが期待できるのかなどをしっかり考えながら収益物件の購入を検討しましょう。

また、年数を重ねた収益物件の運営状況も見極めることで、家賃を上げたりリフォームをしたりとその都度利益を上げる工夫をすることが不動産投資で大きな利益を得るための近道ではないでしょうか。

この記事を書いた人:株式会社ラルズネット 編集部

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