不動産投資におけるローンの返済比率の目安

不動産投資を検討する上で重要となるのがローンの返済比率の目安でしょう。利回りが良かったとしてもローンの返済比率によっては返済ができない可能性もあります。ここでは不動産投資におけるローンの返済比率の目安について紹介します。

返済比率とは？

不動産投資における返済比率とは、家賃収入に対して銀行への返済額が占める割合のことを指します。

返済比率は毎月(毎年)の返済額を毎月(毎年)の家賃収入で割り100を掛ける計算式で求めることが可能です。具体的には、100万円の家賃収入があるとして毎月の返済額が50万円なら50%が返済比率ということです。

返済比率が高いとどうなる？

返済比率が高いとどのようなデメリットがあるのでしょうか。返済比率が高かったとしても、家賃収入のほうが上回っていれば問題ないのではないかと考えてしまう人もいるかもしれません。

しかし、不動産投資というのは経費がかかり、給湯器の交換が必要になったり、外壁の修繕が必要だったりします。

それらの修繕費などは全て運営費として返済を終えた残りで行わなければならないのです。修繕費など以外でも固定資産税などもそこから支払わなければなりません。

また、空室問題も生じるかもしれません。空室が長引けば長引くほど家賃収入が少なくなりますし、広告費用なども必要です。

これらの出費によって、返済比率が高い場合には持ち出しが必要になってしまうこともありますし、最悪の場合返済が出来なくなってしまうことも考えられます。

したがって、投資を開始する時には返済比率をよく考え出来る限り抑えるようにすることが大切であるということが言えるでしょう。

理想の返済比率とは？

不動産投資における返済比率の目安についてですが、理想的な返済比率は40%から50%程度だと言われています。

仮に満室時の家賃収入100万円の物件があったとして、返済比率が40%・50%・60%でその違いを見ていきましょう。

条件は空室率が10%で経費が20%とします。40%の場合、最終的に手元に残るお金は30万円で50%だと20万円60%だと10万円となっていきます。

50%であれば家賃収入の20%が手元に残る計算ですが、60%になると50%の時の半分となる家賃収入の10%分しか手元に残りません。

もちろん、この条件がずっと続くのであれば60%でもやっていけるのかもしれませんが、金利が上がってしまったり運営コストが突発的に発生したときには返済比率がさらに高まりさまざまなリスクを吸収しきれなくなってしまうことがわかります。

返済比率が50%を超える場合には、よほど特別に良い物件でない限り注意したほうが良いでしょう。

返済比率を下げるには

不動産投資においては返済比率を下げることが非常に重要であることは理解できたと思いますが、どのように返済比率を下げれば良いのでしょうか。

返済比率を下げる方法として1つ目は、「自己資金を多く入れる」ということがあります。具体的には頭金を入れて融資額を少なくすることで返済比率を下げるということです。

また、返済途中余裕のある時にでも繰上返済を行うことでも返済比率をグッと下げることが出来ます。

2つ目に、「返済期間を伸ばす」という方法もあるでしょう。返済期間を伸ばすことによって月々の返済額が減るので返済比率を下げることが出来ます。

ただし、長期的に運用が可能な物件かどうかの判断は必要です。

3つ目は、「金利交渉をする」ということです。金利を下げられればその分返済比率は下がります。場合によっては借り換えなども検討の余地がありますが、その場合は違約金などが発生する可能性もあるので契約条件をよく確認しておかなければなりません。

最後に、「購入時の諸費用を抑える」ことも大切です。物件の購入には仲介手数料、印紙税、不動産取得税などのさまざまな費用が物件価格の約7％程度必要です。

費用をできるだけ抑えるためにも、仲介手数料が発生しない物件を選んだり、提携ローンの利用したりすることで費用を削減することができます。また、火災保険や地震保険などの加入は自分で探して選ぶことでわずかに費用を抑えられる場合があります。

このように返済比率を下げる方法は複数ありますが、金利の上昇などによって返済比率が上がってしまう可能性もあるので注意が必要です。

しかし、返済比率を下げる努力を行うことで当初の予定よりも返済比率を下げることが可能になります。

不動産投資は返済比率が最も重要

不動産投資を行う上で目標のキャッシュフローを達成させるためには返済比率が最も重要なポイントとなります。

返済比率は50%以下にすることが重要ですが、業者の言う甘めの返済比率は信用しないで自分でしっかりと計算して出すようにしましょう。

不動産投資は経費や固定資産税を削減することは難しいですし、空室に関してもある程度考慮しなければならない以上、返済比率で上手くコントロールしないと不動産投資で安定した黒字化を実現させることは難しくなります。

現実的には40%を割るような物件は見つけることは出来ないと考えていいので、50%以下の物件から上手く返済比率を下げる努力をしていくということが大事になるでしょう。