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区分所有マンションの売却時にチェックするポイント
出口戦略
2022/07/05 2022/07/05

区分所有マンションの売却時にチェックするポイント

株式会社ラルズネット編集部

収益物件全般一棟売却区分所有マンション

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区分所有マンションの売却時にチェックするポイント

投資用の区分所有マンションを売却する際には、特別に気をつけるべきポイントが幾つかあります。手続きであったり法律的な違いなどで、普通の一戸建てとは異なる点があるので、チェック項目をしっかり押さえていきましょう。

区分所有マンションとは

区分所有マンションに関しては色々な特徴があり、特に基礎や重要部分はチェックしておくことが大切です。ここでは「区分所有法第2条」によって定められた、区分所有建物に関する定義について見ていきます。

区分所有権

分譲マンションなどの区分建物には区切られて独立した部屋が複数存在しており、その各部屋は、それぞれ別々の人が所有することも可能です。

この区切られた各部屋は専有部分と呼ばれていますが、この部分を所有する権利が区分所有権となります。

区分所有者

各専有部の所有権を持つ者を、区分所有者と呼びます。

専有部分

区分所有権の目的になる部分が専有部分です。例えば、住居用の分譲マンションの場合なら、実際に人が暮らすために「101号室」、「102号室」のように独立した部屋が存在しますが、そのそれぞれが専有部分にあたります。

ビルの一角を店舗用やオフィス用に分譲している場合もありますが、これらの部屋スペースも専有部分の一例です。

次に解説する共有部分と違い、部屋の持ち主・借主に権利が専属するために、占有部分と呼ばれます。

共用部分

専有部分とは異なり、区分所有者が利用は出来るものの、所有権の対象にならない部分が共有部分となります。

具体的には、分譲マンションの廊下やエントランス、エレベーターなどです。

このような廊下やエントランスは、それぞれの区分所有者が共同して利用するので、共有部分と呼ばれます。

この共有部分は法律で指定されている部分以外にも、管理組合が規約によって定めることも可能です。

建物の敷地

区分所有法によると、建物の敷地はマンションなどが建っている部分の土地に加え、それ以外の土地も含めることが出来ます。具体的には、古い建物が建っていた敷地と重なり合った土地なら、新しい建物の敷地とすることが認められているわけです。

敷地利用権

マンションの専有部分を利用するための権利が、敷地利用権となります。専有部分を購入した場合には所有権を取得しますので、もちろん、これに基づいた管理・利用を行うことが可能です。

この場合には所有権が敷地利用権となります。賃貸の場合には、敷地利用のために賃借権や地上権が必要です。

区分所有マンション売却時のチェック項目

区分所有マンションの売却時に注意が必要な、わかりづらい・勘違いしやすいポイントをピックアップしました。予め確認して、知識を整理しておくと安心です。

わかりづらい共用部分

共有部分と専有部分は必ずしも明確に分かれているケースばかりではなく、どちらに含まれるのかわからない場合も多々あります。

専有部分か共有部分かの違いは、例えば、トラブルになった時に誰が責任を負うかと言った場面では重要です。過去には色々なトラブルから訴訟に発展した事も少なくありません。

どこまでが共有部分かについては、しっかり確かめていきましょう。

まず、「建物の附属物」は基本的に共有部分になります。建物の附属物とは文字通り、そのマンションに付属するエレベーターなどの設備のことです。他に当然に共有部分になるものとしてはバルコニーが挙げられます。

「建物の附属物」と似たような言葉に「付属する建物」がありますが、こちらはマンションに併設されたポンプ室や倉庫などがあたり、当然には共有部分になりません。

他に、ピロティ部分も共有部分になるかどうかは争いがありますが、これを避難経路や集会のために利用しているような時には、共有部分になると考えられるでしょう。

管理人室も共有部分か否かの判断が難しい面があります。部屋としての独立性や居室として使えるかどうかなど、個別具体的な判断が必要です。

区分所有マンションは専有部分と敷地は別々に処分できない

通常、敷地利用権と専有部分は分離して処分することが出来ません。

例えば、自身の区分所有の持ち分を、専有部分はAさんに、敷地利用権はBさんに別々に売り払うことは、原則として出来ないわけです。この例外として、規約に別の定めをすると分離しての処分も可能になります。

区分所有マンション売却時にかかる諸費用や税金

不動産投資においては、目的物の売却の際に生じる経費や税金をしっかりと把握しておくことが大切です。これらの費用類は売却金額を目減りさせるわけですから、予めどの程度のマイナスが生じるかはチェックしておきましょう。

発生する経費、税金はおおまかには、不動産会社へ払う仲介手数料、銀行から資金を借り入れた場合は返済手数料、そして税金が挙げられます。

まず、不動産会社への手数料は、仲介を依頼する際には欠かせません。この手数料の金額は宅建業法によって上限が決められていますので、過大請求をされないように気をつけたいものです。

上手に交渉すると手数料を引き下げてくれる場合もあるので、相談してみるのも良いでしょう。

ローン残高が残っている状態での売却では、一括返済するための手数料を銀行に支払う必要があります。この手数料はそんなに大きな金額にはならないことが多いですが、予め銀行の方に問い合わせておくと安心です。

税金に関しては、印紙税や不動産譲渡所得税、場合によっては抵当権抹消登記の免許税と言ったものが必要になります。この辺りは節税も含めて、じっくりと調べておくのがおすすめです。

区分所有マンションの売却相場を調べよう

売却相場をチェックしておくと、自身の物件の価値がわかってきます。どの程度で売れるのかや、どの程度の価格設定をすれば良いかなど、参考になるので便利です。

不動産情報サイトなどを使うと手軽に相場をチェックできるので、積極的に活用していきましょう。

区分マンションの上手な売却のために

区分所有マンションには民法の他に、特別法である区分所有法も適用されるなど、一戸建ての建物に比べて異なる点や特徴が多くあります。売却の際には、その違いに気をつけながら慎重に計画を進めて行くようにしましょう。

この記事を書いた人:株式会社ラルズネット編集部

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